Новое соотношение (простое большинство 50% + 1) и процесс городской трансформации

В отношении процедур, касающихся зданий, представляющих опасность, решения должны приниматься как минимум двумя третями (2/3) голосов собственников, пропорционально их долям. Упомянутое в законе большинство в 2/3 голосов относится к большинству в 2/3 голосов собственников, исходя из их соответствующих долей, а не к большинству в 2/3 голосов от общего числа собственников. (Если имеется договор купли-продажи квартиры/этажа, учитываются доли в земельном участке.)

Однако статья 10 Закона № 7471 о преобразовании зон, подверженных риску стихийных бедствий, и внесении изменений в некоторые законы и Декрета-закона № 375, опубликованного в Официальном вестнике № 32364 от 9 ноября 2023 года, изменила фразу «как минимум две трети» на «простое большинство». Соответственно, простого большинства (50% + 1) акционеров, пропорционально их долям, будет достаточно для принятия всех решений, касающихся недвижимости. Благодаря этому изменению процесс преобразования городской среды может быть инициирован простым большинством голосов в случаях, когда невозможно получить 2/3 голосов. Статья 10 ссылается на поправки к статье 6 Закона № 6306, и пятнадцатый абзац, добавленный к статье 6 Закона № 6306 статьей 10, гласит:

Правило простого большинства в преобразовании городской среды было введено Законом № 6306. Владельцы отдельных квартир в многоквартирном доме или совладельцы недвижимости, если их здание признано опасным и подлежит сносу, а земельный участок остается незанятым или передан подрядчику, имеют право распорядиться всей недвижимостью, если 2/3 совладельцев или владельцев отдельных квартир дадут свое согласие.

При сносе здания, признанного опасным или расположенного в опасной зоне, согласие совладельцев не имеет значения. Иными словами, даже если совладельцы достигнут единогласного соглашения, они не имеют права голоса при сносе зданий, расположенных в опасных зонах, или, даже если они не находятся в опасной зоне, но считаются безопасными, зданий, снос которых уже решен. Снос решенных строений является обязательным.

Традиционная застройка вступает в силу, когда простое большинство решает, какой тип строения будет построен на месте снесенного здания, или когда принимается решение о процессе сноса. Собственники недвижимости, которые собираются вместе, чтобы определить статус земли после сноса, решают, как они хотят использовать землю.

Собственники недвижимости могут выбрать: застроить землю самостоятельно, передать ее подрядчику в обмен на квартиры, оставить ее полностью в качестве земли или продать ее.

Если все собственники недвижимости придут к единогласному решению, проблем не возникнет, и к земле будет применен метод, принятый консенсусом. Правило простого большинства вступает в силу, когда акционеры не могут прийти к согласию. Если решение по земельному участку принять невозможно, то решение, принятое простым большинством голосов, является юридически обязательным для остальных акционеров.